Une mise à jour administrative de routine des règlements d’urbanisme de Calgary a déclenché de façon inattendue une vive confrontation entre le conseil municipal et d’importants promoteurs immobiliers, révélant des tensions plus profondes concernant l’orientation future du développement urbain dans l’une des régions métropolitaines à la croissance la plus rapide du Canada.
Ce que les responsables municipaux ont décrit comme des “modifications administratives mineures” aux règlements d’urbanisme a provoqué une réaction sans précédent de la communauté des promoteurs de Calgary, les leaders de l’industrie avertissant que ces changements pourraient entraver considérablement la construction de logements dans un contexte de crise d’abordabilité déjà préoccupant.
“Ces soi-disant ajustements techniques modifient fondamentalement l’économie de la construction résidentielle dans les quartiers établis,” a déclaré Brian Hahn, PDG de BILD Calgary Region, l’association représentant les promoteurs et constructeurs de maisons. “Nos membres ont été pris au dépourvu par des changements qui réduiront effectivement le potentiel de densification sur des milliers de parcelles à travers la ville.”
La controverse a éclaté lors de la réunion du conseil de mardi lorsque des représentants de plus d’une douzaine d’entreprises de développement sont venus exprimer leur opposition aux modifications du règlement qui ajusteraient le calcul de la hauteur des bâtiments, des marges de recul et des coefficients d’occupation des sols sur les terrains résidentiels. Alors que l’administration municipale a qualifié ces modifications de simples clarifications des politiques existantes, les promoteurs soutiennent qu’elles représentent des changements réglementaires substantiels mis en œuvre sans consultation adéquate.
La conseillère Sonya Sharp, qui a finalement voté contre les amendements, a exprimé son inquiétude quant au processus. “Quand autant de professionnels de l’industrie tirent la sonnette d’alarme, nous devons faire une pause et nous assurer que nous ne créons pas de conséquences imprévues qui pourraient aggraver nos défis d’approvisionnement en logements,” a déclaré Sharp pendant les délibérations.
Les amendements ont été adoptés par un vote serré de 8 contre 7, la mairesse Jyoti Gondek ayant exprimé le vote décisif en faveur des changements. Suite à cette décision, plusieurs promoteurs ont indiqué qu’ils seraient contraints de réévaluer leurs projets en cours, retardant potentiellement ou annulant des développements déjà en phase de planification.
Ce différend met en lumière les tensions croissantes entre les objectifs déclarés de Calgary d’augmenter la densité dans les quartiers établis et les réalités pratiques de l’économie du développement. Selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, Calgary fait face à une pénurie importante de logements, nécessitant la construction d’environ 35 000 nouvelles unités d’ici 2030 pour répondre à la demande projetée.
“Ce qui est particulièrement troublant, c’est le moment choisi,” a noté l’experte en urbanisme Dr. Ellen Richardson de l’Université de Calgary. “Avec des taux d’intérêt encore élevés et des coûts de construction à des niveaux historiques, ajouter de l’incertitude réglementaire pourrait considérablement réduire les mises en chantier de nouveaux logements au moment précis où nous en avons le plus besoin.”
L’administration municipale a défendu les changements comme étant des clarifications nécessaires pour éviter les mauvaises interprétations des règlements existants. “Ces amendements assurent simplement la cohérence dans l’application de nos règles d’urbanisme à travers la ville,” a expliqué Stuart Dalgleish, directeur général des services de planification et de développement. “Ils ne changent pas fondamentalement ce qui peut être construit, mais clarifient plutôt comment certaines mesures sont calculées.”
Cependant, plusieurs membres du conseil qui se sont opposés aux amendements ont souligné l’absence d’analyse d’impact économique. “Nous prenons des décisions qui affectent des milliards d’investissements sans comprendre pleinement les conséquences,” a déclaré le conseiller Dan McLean. “Ce n’est pas une bonne gouvernance.”
Le différend survient dans le contexte des efforts plus larges de Calgary pour gérer une croissance démographique rapide. La ville a accueilli plus de 45 000 nouveaux résidents en 2023 seulement, exerçant une énorme pression sur l’offre de logements et les infrastructures.
Les représentants de l’industrie ont demandé une rencontre avec la mairesse et les hauts fonctionnaires de l’administration pour discuter de compromis potentiels. Pendant ce temps, plusieurs promoteurs ont indiqué qu’ils pourraient chercher des recours juridiques si la ville procède à la mise en œuvre des changements controversés.
Alors que Calgary continue de naviguer dans les défis complexes du développement urbain, la question fondamentale demeure : comment la ville peut-elle équilibrer la surveillance réglementaire nécessaire avec le besoin urgent d’accélérer la construction de logements dans un marché déjà aux prises avec des problèmes d’abordabilité? La réponse façonnera non seulement le paysage physique de Calgary, mais déterminera également qui pourra se permettre d’y habiter dans les décennies à venir.
