Dans le quartier Kitsilano de Vancouver, Michelle Weaver regarde son fils de 28 ans recevoir les clés de son premier condo—une étape qui n’aurait pas été possible sans sa signature sur les documents hypothécaires. “Je n’aurais jamais imaginé être encore financièrement responsable de lui à ce stade,” dit-elle, regardant la vue sur la montagne depuis son nouveau balcon. “Mais sans cette cosignature, il aurait été locataire pendant encore une décennie.”
Cette scène se répète partout au Canada alors que l’abordabilité du logement atteint des niveaux critiques, particulièrement dans les centres métropolitains. Les premiers acheteurs se tournent de plus en plus vers la “Banque de papa et maman” non seulement pour les mises de fonds mais aussi comme cosignataires d’hypothèques—une tendance que les experts financiers jugent porteuse de risques substantiels que de nombreuses familles sous-estiment.
“La décision émotionnelle éclipse souvent la réalité financière,” explique Raj Patel, courtier hypothécaire chez Meridian Financial à Vancouver. “Les parents voient leurs enfants adultes lutter contre des prix exorbitants et veulent aider. Mais ils s’engagent légalement pour des centaines de milliers de dollars de dette sans comprendre pleinement les implications.”
Les chiffres expliquent cette augmentation de l’aide parentale. Avec le prix moyen d’une maison dans le Grand Toronto avoisinant 1,1 million de dollars et 1,2 million à Vancouver, un acheteur typique aurait besoin d’un revenu familial dépassant 200 000 $ pour se qualifier indépendamment—bien au-delà de ce que gagnent la plupart des jeunes professionnels.
La cosignature permet aux prêteurs de considérer le revenu et l’historique de crédit des parents en plus de ceux de l’enfant, augmentant considérablement la capacité d’emprunt. Cependant, cet arrangement signifie que les parents restent également responsables de l’entièreté de la dette—un détail crucial que beaucoup de familles négligent durant l’excitation de l’achat immobilier.
La conseillère financière Melanie Chen souligne trois risques critiques que les parents sous-estiment souvent : “D’abord, la cosignature affecte votre ratio d’endettement, limitant potentiellement votre capacité d’emprunter pour vos propres besoins. Ensuite, tout problème de paiement affecte également la cote de crédit de chacun. Et enfin, les parents risquent leur sécurité de retraite si l’enfant ne peut pas maintenir les paiements.”
Ces préoccupations ne sont pas théoriques. L’Association des banquiers canadiens rapporte qu’environ 8 % des hypothèques connaissent des retards de paiement annuellement, et avec des taux d’intérêt considérablement plus élevés qu’en 2021, les tensions financières se sont intensifiées pour de nombreux ménages.
Pour John et Laura Sullivan de Calgary, dont les enfants ont quitté le nid, cosigner semblait être un moyen simple d’aider leur fille à entrer sur le marché immobilier il y a deux ans. “Nous n’avions pas réalisé que cela compliquerait nos propres projets de réduction,” explique John. “Quand nous avons demandé un prêt hypothécaire pour une propriété plus petite, nous avons été choqués d’apprendre que les prêteurs nous considéraient déjà endettés au maximum.”
Au-delà des mécanismes financiers, la dynamique familiale ajoute une autre couche de complexité. La conseillère en relations Dr. Amrita Singh note que l’argent et la famille font un mélange volatile : “J’ai vu des arrangements de cosignature détruire des relations quand le stress financier surgit. Des limites claires et des accords explicites sur les responsabilités sont essentiels mais rarement établis dès le départ.”
Les experts juridiques recommandent des accords documentés qui abordent des scénarios comme la perte d’emploi, la rupture relationnelle ou la vente de propriété. “Sans termes écrits, ces situations deviennent des champs de mines juridiques et émotionnels,” avertit l’avocat immobilier torontois David Goldstein. “J’ai vu des familles déchirées en se disputant une propriété lorsque la bonne volonté initiale s’évapore.”
Pour les parents envisageant la cosignature, la spécialiste hypothécaire Jessica Williams recommande une approche plus conservatrice : “Envisagez plutôt d’offrir une mise de fonds plus importante. Cela aide l’enfant à se qualifier pour une hypothèque plus petite qu’il peut gérer indépendamment, protégeant l’avenir financier de tous tout en fournissant une aide significative.”
Certaines familles trouvent des alternatives créatives. Les Patel de Mississauga ont établi un arrangement de prêt formel avec leur fils, fournissant une deuxième hypothèque privée à des taux inférieurs au marché. “Nous avons tout documenté légalement,” explique Vikram Patel. “Cela maintient nos finances séparées tout en fournissant une aide significative.”
Les institutions financières ont remarqué la tendance, certaines développant des produits spécifiquement pour les situations hypothécaires familiales. Le Programme de transfert familial de TD Bank et l’option de garantie familiale de RBC offrent des approches structurées pour les prêts familiaux, bien que les critiques soutiennent que ces programmes profitent principalement aux banques en élargissant leur clientèle alors que les familles assument les risques.
Alors que les défis d’abordabilité du logement au Canada persistent, les experts financiers soulignent l’importance d’une évaluation lucide avant de cosigner. “Le désir d’aider vos enfants est naturel,” dit Chen, “mais sécuriser votre propre retraite doit rester la priorité. On peut se remettre de nombreuses erreurs financières, mais un déficit de retraite a rarement une solution.”
Pour ceux déterminés à aider la prochaine génération à accéder à la propriété, le consensus parmi les professionnels est clair : procédez avec prudence, mettez tout par écrit et assurez-vous que chacun comprend pleinement l’engagement à long terme. Sinon, cette maison de rêve pourrait éventuellement abriter du ressentiment familial en plus des capitaux propres.
Comme le dit Michelle Weaver, en regardant son fils arranger les meubles dans son nouveau salon : “Je suis ravie de l’aider à construire son avenir. J’espère simplement que nous avons structuré cela de façon à ne pas compromettre le mien.”
