À l’ombre des tours étincelantes de Toronto, Marcus Brennan, 32 ans, contemple le relevé hypothécaire arrivé hier—un rappel mensuel de sa situation financière de plus en plus précaire. “Quand nous avons acheté en 2021, les paiements semblaient gérables. Maintenant, ils consomment presque tout ce que nous gagnons,” confie-t-il, faisant écho à un sentiment devenu inquiétant parmi les jeunes propriétaires canadiens.
Des données récentes de la Banque du Canada révèlent une tendance troublante: les Canadiens de moins de 35 ans sont maintenant environ sept fois plus susceptibles d’éprouver des difficultés avec leurs paiements hypothécaires que leurs homologues de plus de 65 ans. Cette nette fracture générationnelle en matière de stabilité financière inquiète les économistes quant aux implications à long terme pour l’économie canadienne.
“Ce que nous observons est sans précédent dans l’histoire canadienne moderne,” explique Dr. Elise Moreau, économiste principale au Centre canadien d’analyse du logement. “Les jeunes propriétaires qui sont entrés sur le marché pendant la frénésie d’achat de la pandémie se retrouvent maintenant coincés entre des taux d’intérêt croissants et des salaires stagnants, créant un parfait cocktail de vulnérabilité financière.”
Les chiffres dressent un tableau sombre. Environ 18% des détenteurs d’hypothèques de moins de 35 ans déclarent consacrer plus de 45% de leur revenu après impôt aux coûts de logement—bien au-dessus du seuil de 30% considéré comme financièrement viable. En comparaison, seulement 2,6% des propriétaires de plus de 65 ans font face à des contraintes similaires, selon la dernière enquête de Statistique Canada sur les ménages.
Cette disparité découle de plusieurs facteurs convergeant simultanément. Les jeunes acheteurs sont généralement entrés sur le marché avec des mises de fonds minimales, entraînant des hypothèques plus importantes par rapport à leurs revenus. Beaucoup ont opté pour des hypothèques à taux variable qui semblaient attrayantes pendant la période de taux ultra-bas de la pandémie, mais qui sont depuis devenues des boulets financiers avec la hausse des taux.
“J’ai bloqué mon taux à 1,8% en 2020, mais mon renouvellement cette année est à 5,4%,” témoigne Melissa Chen, propriétaire à Vancouver âgée de 29 ans. “Ça fait 1 100 $ de plus par mois pour la même hypothèque. J’ai pris un deuxième emploi juste pour joindre les deux bouts.”
La pression financière s’étend au-delà des paiements hypothécaires. L’utilisation des cartes de crédit chez les jeunes propriétaires a augmenté de 23% sur un an, suggérant que beaucoup se tournent vers l’endettement à intérêt élevé pour combler les déficits mensuels. Pendant ce temps, les cotisations à l’épargne-retraite ont chuté, avec 41% des jeunes propriétaires en difficulté déclarant avoir complètement suspendu leurs cotisations REER—hypothéquant leur avenir pour maintenir leur présent.
Les implications politiques sont considérables. Le gouvernement fédéral fait face à une pression croissante pour résoudre le problème d’abordabilité du logement, tandis que les autorités provinciales sont aux prises avec les intérêts concurrents des propriétaires actuels et de ceux qui espèrent encore accéder au marché. Les décisions de la Banque du Canada sur les taux d’intérêt revêtent désormais une importance encore plus grande pour cette population vulnérable.
Les institutions financières ont réagi en élargissant les programmes d’aide hypothécaire, mais les critiques soutiennent que ces mesures ne font que retarder des règlements de comptes inévitables. “Prolonger les périodes d’amortissement offre un soulagement temporaire mais augmente les intérêts totaux payés à long terme,” prévient le planificateur financier Raymond Choudhry. “C’est traiter le symptôme plutôt que de s’attaquer à la crise d’abordabilité sous-jacente.”
De leur côté, les jeunes Canadiens s’adaptent par nécessité. Les arrangements de copropriété, les logements multigénérationnels et la conversion de parties de maisons en unités locatives sont devenus des stratégies de plus en plus courantes. Certains ont reluctamment déménagé vers des régions plus abordables, échangeant la proximité des centres d’emploi urbains contre des coûts de logement gérables.
Le contraste avec les générations précédentes est frappant. Les baby-boomers ont largement bénéficié de décennies d’appréciation immobilière tout en faisant face à des coûts de possession considérablement plus bas par rapport aux revenus. Beaucoup ont acheté leur première maison quand le prix moyen d’une propriété représentait environ trois fois le revenu annuel médian—un ratio qui a gonflé à plus de dix fois dans les grands marchés canadiens aujourd’hui.
Cette inégalité générationnelle en matière de logement menace de remodeler la société canadienne de façon profonde. Le retard dans la formation des familles, la mobilité géographique réduite et l’entrepreneuriat diminué émergent déjà comme conséquences de la crise d’abordabilité du logement. Les analystes économiques préviennent que les effets d’entraînement pourraient miner la compétitivité et la productivité du Canada pour les décennies à venir.
Alors que les décideurs politiques et les institutions financières se débattent avec des solutions potentielles, la question demeure: avons-nous créé un système de logement qui désavantage systématiquement les jeunes générations et, si oui, quelles réformes fondamentales sont nécessaires pour restaurer l’équité intergénérationnelle sur les marchés immobiliers canadiens?
