Le développement des nouveaux quartiers de Calgary en 2024 vise une croissance plus rapide sans coûts initiaux
Dans un virage stratégique audacieux, les responsables municipaux de Calgary explorent des moyens innovants pour accélérer le développement des quartiers sans alourdir les coffres municipaux dès le départ. L’initiative, dévoilée lors de la réunion du Comité d’infrastructure et de planification de lundi, vise à répondre à la demande croissante de logements tout en gérant soigneusement l’exposition financière de la ville dans un marché de plus en plus compétitif.
“Nous assistons à un changement de paradigme dans notre approche du développement communautaire,” a expliqué Stuart Dalgleish, directeur général des services de planification et de développement de Calgary. “Les modèles traditionnels ne suivent tout simplement pas le rythme de notre croissance démographique ou des demandes du marché.”
La discussion du comité s’est centrée sur une proposition qui permettrait aux promoteurs de construire des infrastructures essentielles dans les nouvelles communautés avant que la ville n’ait obtenu tous les financements nécessaires—un écart significatif par rapport aux pratiques établies. Selon ce modèle, les promoteurs financeraient initialement les routes, les systèmes d’eau et autres infrastructures critiques, la ville remboursant les coûts selon les disponibilités budgétaires.
La population de Calgary a connu une forte augmentation ces dernières années, créant une pression intense sur les marchés immobiliers et provoquant une réévaluation urgente des calendriers de développement. La ville a accueilli près de 35 000 nouveaux résidents en 2023 seulement, dépassant considérablement le nombre de mises en chantier.
La conseillère Sonya Sharp, qui a défendu l’accélération du développement, a souligné les avantages économiques. “Quand nous créons des goulots d’étranglement dans le développement, nous exportons essentiellement des investissements et des recettes fiscales vers des communautés-dortoirs situées hors de notre juridiction,” a noté Sharp pendant les délibérations. “Il ne s’agit pas seulement de logement—il s’agit de la position concurrentielle de Calgary dans l’économie provinciale.”
La proposition a reçu un soutien mesuré de la part des représentants de l’industrie. Jessica Karpat, représentant BILD Calgary Region, a qualifié l’initiative de “pas dans la bonne direction” tout en mettant en garde sur les détails de mise en œuvre. “Le succès de cette approche repose sur des accords transparents concernant les délais de remboursement et la répartition des risques,” a déclaré Karpat aux membres du comité.
Tous les conseillers n’ont cependant pas exprimé d’enthousiasme. Des préoccupations concernant l’exposition financière potentielle ont incité plusieurs d’entre eux à demander une évaluation supplémentaire des risques avant de faire avancer la proposition. La conseillère Kourtney Penner s’est demandé si un développement accéléré pourrait créer des attentes irréalistes concernant la prestation des services municipaux.
“Construire des quartiers plus rapidement ne signifie pas automatiquement que nous pouvons fournir des transports en commun, des installations récréatives et des services d’urgence au même rythme,” a observé Penner. “Nous devons nous assurer que nous ne créons pas des communautés qui manquent de services essentiels pendant des années.”
L’administration de la ville prévoit de présenter un cadre de mise en œuvre détaillé d’ici septembre, avec des projets pilotes potentiels identifiés pour 2025. Le cadre comprendra des critères spécifiques pour les développements admissibles et des mécanismes pour garantir que la ville maintient une discipline financière malgré l’approche plus flexible.
Les défis d’accessibilité au logement de Calgary reflètent les tendances observées dans les grandes régions métropolitaines canadiennes, bien que les données récentes du Calgary Real Estate Board indiquent que la ville conserve toujours un avantage concurrentiel par rapport à Vancouver ou Toronto. Le prix moyen d’une maison à Calgary a atteint 557 000 $ en mars 2024—une augmentation significative par rapport aux années précédentes, mais toujours bien en-dessous des autres grands centres.
Alors que Calgary continue de naviguer dans les pressions de croissance post-pandémique, ce modèle de développement représente juste une facette d’une stratégie plus large visant à équilibrer l’offre de logements avec une gestion fiscale prudente. La question qui se pose maintenant aux membres du conseil est de savoir si cette approche réussira à trouver le juste équilibre entre croissance agressive et développement durable, ou si elle risque de créer des obligations financières futures que la ville pourrait avoir du mal à honorer lorsque les conditions économiques évolueront inévitablement.
