Une controverse grandissante agite les municipalités ontariennes alors que des rapports révèlent plus de 10 milliards $ en frais d’aménagement non utilisés dans les fonds de réserve, soulevant des questions sur l’abordabilité du logement et la gestion fiscale pendant une crise du logement critique.
Selon des données provinciales récentes, les municipalités ontariennes ont collectivement accumulé environ 10,5 milliards $ en frais d’aménagement perçus auprès des constructeurs—des fonds destinés à financer les infrastructures soutenant les nouveaux projets de logement. Cette somme considérable reste largement inexploitée alors que les coûts du logement continuent de monter en flèche et que les délais de construction font face à des retards.
“Ces fonds de réserve représentent un décalage important entre les intentions politiques et la réalité de leur mise en œuvre,” a déclaré Michael Brooks, PDG de REALPAC, une association nationale d’investissement immobilier. “Lorsque les promoteurs paient ces frais, l’attente est que l’infrastructure suive rapidement, mais les réserves croissantes suggèrent le contraire.”
Les plus grandes municipalités de la province détiennent la part du lion de ces réserves. La Ville de Toronto maintient à elle seule environ 2,3 milliards $ en réserves de frais d’aménagement, tandis que les régions adjacentes comme York, Peel et Durham détiennent collectivement des milliards supplémentaires. Ces frais ajoutent généralement entre 30 000 $ et 100 000 $ au coût des nouveaux logements—des coûts ultimement répercutés sur les acheteurs.
Les dirigeants municipaux défendent ces réserves comme une planification fiscale nécessaire pour des projets d’infrastructure à long terme. Le maire d’Ottawa, Mark Sutcliffe, a souligné cette perspective lors de récentes discussions budgétaires : “Les investissements en infrastructure nécessitent une planification et un calendrier minutieux. Ces réserves garantissent que nous pouvons fournir des services essentiels lorsque le développement se matérialise réellement.”
L’Association de l’industrie de la construction et du développement foncier (BILD) a soulevé des préoccupations concernant la transparence et l’impact sur l’abordabilité du logement. Dans une déclaration, le président de BILD, Dave Wilkes, a noté : “Chaque dollar conservé en réserve est un dollar ajouté aux coûts du logement aujourd’hui. Le système nécessite une plus grande responsabilisation pour garantir que les frais perçus aujourd’hui soutiennent effectivement le développement actuel, pas des projets qui se réaliseront dans des décennies.”
Le gouvernement ontarien a tenté d’aborder cette question par son Plan d’action pour l’offre de logements, qui comprenait des réformes aux frais d’aménagement. Le ministre des Affaires municipales, Paul Calandra, a récemment déclaré que la province “surveille étroitement la conformité municipale à la législation sur les frais d’aménagement” et envisage des mesures supplémentaires pour garantir que les frais se traduisent par des infrastructures en temps opportun.
Les critiques soutiennent toutefois que le problème fondamental réside dans les priorités budgétaires municipales. L’experte en politique urbaine, Dr. Cherise Burda de l’Université métropolitaine de Toronto, a noté : “Les municipalités sont prises entre les contraintes de financement provincial et les demandes d’infrastructure. Ces réserves reflètent des préoccupations légitimes concernant les obligations futures, mais elles sont aussi symptomatiques d’un système défaillant qui privilégie l’accumulation plutôt que l’action immédiate.”
Le débat s’est intensifié après le controversé plan de développement de la Ceinture de verdure du gouvernement Ford, qui a mis en évidence les tensions entre les objectifs de croissance provinciaux et la capacité municipale. Plusieurs municipalités canadiennes ont exprimé des préoccupations quant à leur capacité à desservir de nouveaux développements sans ressources adéquates.
Alors que la crise du logement en Ontario ne montre aucun signe d’apaisement et que les coûts de construction continuent d’augmenter, la question demeure : comment les municipalités peuvent-elles équilibrer la responsabilité fiscale avec le besoin urgent de logements abordables et d’infrastructures? Pendant que ces milliards restent non dépensés, les acheteurs et les promoteurs se retrouvent pris dans un système où les frais d’aujourd’hui financent les projets incertains de demain.
