Dans un renversement frappant des dynamiques du marché locatif de Toronto, les propriétaires de la région du Grand Toronto déploient maintenant des incitatifs sans précédent pour attirer les locataires—un scénario inimaginable il y a à peine dix-huit mois, quand des dizaines de locataires désespérés faisaient la queue pour les visites.
En me promenant dans Liberty Village le week-end dernier, j’ai compté pas moins de huit immeubles locatifs affichant des primes d’emménagement sur des bannières bien visibles. “Deux mois de loyer gratuit!” proclamait une tour de luxe, tandis qu’une autre offrait “1 500 $ de remise en argent” ainsi que le stationnement gratuit pendant six mois.
“Nous sommes entrés dans ce que j’appellerais un marché favorable aux locataires pour la première fois depuis près d’une décennie,” explique Mira Tomlinson, économiste en chef à l’Observatoire canadien du logement. “La combinaison de taux d’intérêt plus élevés refroidissant la demande des investisseurs et l’achèvement de nombreux projets de développement a créé un véritable surplus d’unités locatives dans certains quartiers.”
Les données confirment ce changement. Selon les derniers chiffres de Canada News, les taux d’inoccupation à Toronto même ont grimpé à 5,2%, le plus haut depuis 2008, tandis que les zones de banlieue comme Mississauga et Vaughan rapportent une disponibilité encore plus élevée à 6,8% et 7,3% respectivement.
Au Wellington, une nouvelle tour de 42 étages au centre-ville de Toronto, le gestionnaire immobilier Derek Harding a détaillé leur forfait incitatif actuel. “Au-delà du premier mois gratuit standard, nous offrons une carte-cadeau Amazon de 2 000 $, un casier de rangement gratuit pour la première année, et nous renonçons à l’exigence de dépôt de garantie pour les candidats qualifiés avec de solides profils de crédit.”
Cela représente un changement significatif par rapport au début de 2023, quand CO24 News rapportait des guerres d’enchères locatives qui poussaient fréquemment les paiements mensuels de 300 à 500 $ au-dessus des prix demandés. Maintenant, non seulement les incitatifs sont courants, mais les réductions de loyer réelles deviennent de plus en plus fréquentes.
Samantha Chen, courtière immobilière à Toronto spécialisée dans les propriétés locatives, note une offre excédentaire particulière dans le segment du luxe. “Les immeubles ciblant le marché haut de gamme avec des commodités comme les services de conciergerie et les piscines sur le toit sont ceux qui éprouvent le plus de difficultés. De nombreux investisseurs qui ont acheté des condos en pré-construction s’attendaient à exiger des loyers premium, mais le marché ne le supporte tout simplement plus.”
Les analystes financiers de CO24 Business soulignent plusieurs facteurs qui motivent ce changement. L’augmentation rapide de la construction locative dédiée, avec près de 25 000 unités achevées dans le GTA au cours des 24 derniers mois, a considérablement élargi l’offre. Simultanément, les objectifs d’immigration réduits annoncés dans la couverture de CO24 Politics l’automne dernier ont temporairement allégé la pression démographique.
Pour des locataires comme Melissa Wong, 34 ans, le changement a été bienvenu mais surréaliste. “L’année dernière, j’avais besoin d’un crédit parfait, d’un ratio dette-revenu de 40% et d’un garant juste pour obtenir un simple une chambre. Maintenant, on m’offre deux mois gratuits et une prime d’emménagement de 1 000 $ pour une unité similaire qui coûte 200 $ de moins par mois.”
Tous les quartiers ne connaissent pas cet environnement favorable aux locataires de manière égale. Les quartiers bien desservis par les transports en commun et les immeubles proches des grands employeurs continuent d’exiger des tarifs premium avec moins d’incitatifs.
Les initiés de l’industrie préviennent que cette fenêtre d’opportunité pourrait être relativement de courte durée. Le gouvernement fédéral a récemment annoncé des plans pour rétablir des objectifs d’immigration plus élevés à partir de 2026, ce qui pourrait rapidement absorber l’excédent actuel.
“Les locataires devraient profiter de ce rare moment de levier,” conseille Julian Torres, défenseur du logement. “Bloquez des termes de bail plus longs si possible, car de nombreux économistes prédisent un retour à des conditions favorables aux propriétaires d’ici 18 à 24 mois, alors que la croissance démographique s’accélère à nouveau.”
Pour le marché locatif de Toronto, longtemps caractérisé par une sous-offre chronique et des coûts croissants, cette période inhabituelle d’avantage pour les locataires soulève une question critique : cette correction temporaire va-t-elle fondamentalement modifier la façon dont les développeurs et les décideurs politiques abordent l’abordabilité du logement, ou n’est-ce qu’un bref répit avant le retour à une crise du logement perpétuelle?
