Le rêve canadien d’accéder à la propriété s’éloigne de plus en plus pour beaucoup, chaque mois apportant de nouveaux titres sur des prix records et des acheteurs désespérés. Alors que les politiciens se précipitent pour trouver des solutions, une approche mérite une considération plus sérieuse : la taxation ciblée des investisseurs immobiliers qui écartent les primo-accédants d’un marché de plus en plus compétitif.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Le prix moyen d’une maison canadienne dépasse maintenant 700 000 $, représentant près d’un doublement dans de nombreux marchés au cours de la dernière décennie. Pendant ce temps, les salaires sont restés relativement stagnants, créant un écart d’accessibilité qui a transformé l’accès à la propriété d’une attente raisonnable à un privilège de plus en plus exclusif.
Au cœur de cette crise se trouve un déséquilibre fondamental : les maisons sont traitées moins comme des lieux de vie et davantage comme des véhicules d’investissement. Dans les grands centres urbains du Canada, les investisseurs représentent maintenant environ 25 % des achats résidentiels, selon des données récentes de la Banque du Canada. Il ne s’agit pas seulement d’acheteurs nationaux – les capitaux internationaux continuent d’affluer dans l’immobilier canadien, considérant notre parc immobilier comme un refuge sûr pour la richesse plutôt que comme une infrastructure essentielle pour les communautés.
“Nous avons créé un système où le logement est avant tout une classe d’actifs,” explique l’économiste du logement Dr. Jennifer Keesmaat, ancienne urbaniste en chef de Toronto. “Quand la demande d’investissement concurrence la demande de logement, l’investissement l’emporte généralement parce qu’il dispose de poches plus profondes et de motivations différentes.”
Cette réalité exige un recalibrage de nos structures fiscales. Bien que certaines mesures modestes aient été mises en œuvre – comme la taxe sur les acheteurs étrangers en Colombie-Britannique et la taxe sur la spéculation des non-résidents en Ontario – elles représentent des premiers pas timides plutôt que des solutions complètes.
Des approches plus ambitieuses pourraient inclure des impôts fonciers substantiellement plus élevés sur les résidences non principales, des taxes significatives sur les logements vacants qui découragent véritablement les unités restant vides, et la suppression du traitement préférentiel des gains en capital pour les investissements immobiliers. L’objectif n’est pas de punir l’investissement mais de rééquilibrer un marché qui s’est radicalement éloigné de sa fonction sociale fondamentale.
Les critiques argumenteront que de telles mesures risquent de refroidir le développement alors que nous avons désespérément besoin de plus de logements. Cette préoccupation mérite considération, mais néglige la différence fondamentale entre l’investissement productif (construction de nouveaux logements) et l’investissement spéculatif (commerce de logements existants). Une politique fiscale intelligente peut décourager ce dernier tout en incitant le premier par des exemptions ciblées pour les nouvelles constructions.
Certaines juridictions européennes offrent des exemples instructifs. Vienne, constamment classée parmi les villes les plus agréables à vivre au monde, maintient l’abordabilité grâce à une combinaison de logements publics et de politiques fiscales qui favorisent l’occupation à long terme plutôt que la spéculation. Leur modèle démontre que l’investissement et l’abordabilité ne sont pas fondamentalement opposés – ils nécessitent simplement une réglementation réfléchie.
Le défi politique est, bien sûr, considérable. Les propriétaires actuels – qui votent en grand nombre – ont énormément bénéficié de la hausse des valeurs. Toute politique qui pourrait modérer la croissance des prix se heurte à de puissants vents contraires de la part de ceux qui ont un intérêt direct dans le statu quo.
Pourtant, à mesure que la crise s’approfondit, le calcul politique peut changer. La communauté croissante de Canadiens définitivement exclus par les prix représente un bloc électoral potentiellement puissant. Des sondages récents suggèrent que l’abordabilité du logement figure maintenant parmi les principales préoccupations des électeurs à travers le spectre politique, créant un terrain d’entente rare dans notre paysage autrement polarisé.
Plus important encore, recadrer le logement comme une infrastructure essentielle plutôt que principalement comme un véhicule d’investissement représente un profond changement culturel qui transcende les mesures fiscales spécifiques. Cette perspective reconnaît que le logement stable, comme l’éducation ou les soins de santé, constitue le fondement d’une société fonctionnelle plutôt qu’une simple classe d’actifs pour l’accumulation de richesse.
La voie à suivre exige de la nuance. Des approches trop directes risquent d’entraîner des conséquences imprévues, tandis que des demi-mesures timides se révéleront probablement inefficaces face à des forces du marché de cette ampleur. Trouver le bon équilibre exige à la fois une sophistication économique et un courage politique.
En tant que Canadiens, nous sommes confrontés à une question cruciale concernant nos priorités : Continuerons-nous à traiter les maisons principalement comme des actifs générateurs de richesse, ou allons-nous récupérer leur objectif fondamental en tant que lieux où les gens vivent, construisent des familles et forment des communautés? La réponse pourrait déterminer si les générations futures considéreront l’accès à la propriété comme une aspiration réaliste ou une relique du passé.
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