Dans un marché immobilier qui a longtemps été source de tensions financières pour des millions de Canadiens, un léger changement commence enfin à se manifester. Les prix des loyers dans les grands centres urbains canadiens ont commencé à baisser mi-2025, selon les nouvelles données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Pourtant, pour de nombreux locataires, cette amélioration statistique ne s’est pas encore traduite par un soulagement financier significatif dans leur quotidien.
“Nous observons la première décélération significative du marché locatif depuis près de quatre ans,” explique Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL. “Les coûts moyens des loyers à Toronto, Vancouver et Montréal ont diminué entre 2,3 et 3,1 pour cent depuis janvier. Cependant, cela fait suite à des années d’augmentations à deux chiffres qui ont fondamentalement modifié les calculs d’accessibilité pour les ménages canadiens.”
Cette tendance au refroidissement survient alors que l’augmentation de la construction de logements commence à rattraper la demande, particulièrement dans les marchés intermédiaires. Calgary, Edmonton et Ottawa ont signalé les baisses les plus importantes, avec des loyers moyens en baisse de 4,7 pour cent depuis le début de l’année. La vague de construction, stimulée par des programmes fédéraux introduits fin 2023, a ajouté environ 58 000 unités locatives construites expressément au parc immobilier national au cours des 18 derniers mois.
Pour Sophia Chen, une spécialiste en marketing de 32 ans à Toronto, ces statistiques semblent déconnectées de la réalité. “Mon loyer a en fait augmenté lorsque j’ai renouvelé mon bail en mai,” a-t-elle confié à CO24 News. “L’augmentation de 4,2 pour cent était inférieure à ce que mes voisins ont connu l’année dernière, mais elle dépasse toujours la croissance de mon salaire. Donc techniquement, je suis dans une situation pire qu’avant, même si les économistes disent que le marché s’améliore.”
L’expérience de Chen met en évidence la complexité derrière les chiffres des manchettes. Alors que les nouvelles annonces de location montrent des prix en baisse, les locataires existants restent liés à des contrats de bail négociés pendant les périodes de prix élevés. De nombreux propriétaires continuent d’appliquer les augmentations maximales autorisées, particulièrement dans des provinces comme l’Ontario où des exemptions au contrôle des loyers existent pour les bâtiments plus récents.
Les données révèlent également d’importantes variations régionales. Alors que le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Vancouver a diminué de 2 580 $ à 2 496 $, des villes comme Halifax et Québec ont connu une inflation continue des loyers, avec des augmentations respectives de 2,1 et 1,8 pour cent depuis janvier. Ces disparités reflètent des contraintes d’approvisionnement localisées et des modèles de migration qui continuent d’exercer une pression sur les marchés plus petits.
“Nous assistons à une correction, pas à un effondrement,” note l’économiste urbaine Dr Jamila Wilson de l’Université de Toronto. “Les prix actuels des loyers restent 37 pour cent plus élevés que les niveaux d’avant la pandémie dans les dix plus grandes régions métropolitaines du Canada. Pour un retour significatif à l’abordabilité, nous aurions besoin soit de baisses de prix soutenues, soit d’une croissance substantielle des revenus.”
Le gouvernement fédéral a souligné le récent refroidissement du marché comme preuve que sa Stratégie nationale sur le logement commence à porter ses fruits. Le ministre du Logement, Sean Fraser, a mis en avant le rôle de l’augmentation de la construction locative et des nouvelles mesures fiscales ciblant les locations à court terme lors d’une conférence de presse la semaine dernière.
“Les tendances évoluent dans la bonne direction,” a déclaré Fraser. “Nous voyons les premiers résultats du plan de logement le plus ambitieux de l’histoire canadienne, mais nous reconnaissons qu’il reste considérablement plus de travail à faire pour assurer l’abordabilité pour tous les Canadiens.”
Les critiques notent cependant que les prix actuels des loyers restent fondamentalement déconnectés des niveaux de revenus dans la plupart des grands marchés. L’appartement moyen d’une chambre consomme encore environ 42 pour cent du revenu médian après impôt pour les ménages d’une personne à Toronto et Vancouver, bien au-dessus du seuil de 30 pour cent traditionnellement considéré comme abordable.
Pour des Canadiens comme Marcus Williams, un paramédic de 29 ans à Ottawa, le léger refroidissement du marché offre peu de réconfort. “Ma partenaire et moi économisons pour une mise de fonds depuis trois ans, mais les prix des logements et les loyers continuent de consommer une si grande partie de notre revenu que nous pouvons à peine progresser,” a-t-il expliqué. “Une diminution de 3 pour cent des prix des loyers ne change pas notre calcul fondamental.”
Le rapport de la SCHL suggère que le refroidissement du marché locatif pourrait s’accélérer durant le reste de 2025 avec l’arrivée d’une offre supplémentaire de logements. Environ 64 000 unités locatives construites expressément devraient être achevées à l’échelle nationale d’ici la fin de l’année, représentant la plus forte augmentation annuelle du parc de logements locatifs depuis plus de 30 ans.
Alors que le Canada navigue dans ce paysage immobilier complexe, la question demeure : cette modeste correction du marché se transformera-t-elle en améliorations significatives de l’abordabilité, ou les facteurs structurels continueront-ils à placer l’accession à la propriété et des coûts de location raisonnables hors de portée des Canadiens moyens?
